近年、東京オリンピックや大阪万博の影響から不動産市場が活況を示しています。
それに合わせて、「不動産投資」に興味を持つ人も増えてきているのではないでしょうか。
不動産投資と言うと、最近はREITが注目されていますが、その中でも今回は「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」に注目してみたいと思います。
REITについて一般的なことは以下の記事で詳しく解説しているのでそちらを参考にしてください。
目次
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人とは
インべスコグループとは
「インべスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」は世界でも有数の資産運用会社である「インベスコ・グループ」の中で、日本の不動産（J-REIT）を専門とした独立系投資会社です。
インベスコ・グループの中でも不動産関連の商品を扱うのが、インベスコ・リアルエステートですが、このインベスコ・リアルエステートだけでも世界中に莫大な資産を有しています。
出典：インベスコ・グループの概要｜投資法人の特徴｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://invesco-reit.co.jp/ja/feature/group.html
実に、689億ドル（7兆5,700億円）もの資産を運用しています。
ポートフォリオをみても、北米・欧州・アジアと世界中に資産を有しており、インベスコ・グループは正にグローバルな資産運用会社であると言えるでしょう。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人とは
そんな、インベスコ・グループの中でも「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」は、日本の不動産投資（J-REIT）を専門とした資産運用会社です。
不動産の中でも、特に「オフィスビル」に特化しており、保有物件の数は21件、延べ床面積は100万㎡以上、総資産は2,283億円にもなります。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の運用状況
オフィスビルをメインに投資する同社が保有する不動産は、都市部が中心になっています。
出典：ポートフォリオマップ｜ポートフォリオ｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://www.invesco-reit.co.jp/ja/portfolio/index.html
代表的な投資先（保有物件）
西新宿プライムスクエア
出典：ポートフォリオ｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://invesco-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.016.html）
西新宿プライムスクエアは、1階から16階まで様々な企業が入居しているオフィスビルです。
建築時期は1988年と少し古めですが、2010年～2011年に大規模なリニューアルがされており、市場競争力（利用者に対しての価値や利便性）が底上げされています。
日本でも有数のビジネス街である新宿において、新宿駅から徒歩8分の好立地であり、非常に人気のある物件の一つです。
品川シーサイドイーストタワー
出典：ポートフォリオ｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://invesco-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.009.html
品川シーサイドイーストタワーは、品川シーサイド駅直結の駅ビルで、地下1階付の23階立てで、2階～15階がオフィスビル、16～22階がホテルとなっています。
品川シーサイドという立地から、渋谷・品川・新宿等のオフィス街はもちろん、ビックサイトがある国際展示場や東京ディズニーリゾートなどのレジャー施設へのアクセスも良好です。
ビジネスユースとしてもレジャーの拠点としても魅力的であり、非常に高い物件価値があります。
クイーンズスクエア横浜
出典：ポートフォリオ｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://invesco-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.004.html
こちらはみなとみらい駅の「クイーンズスクエア横浜」内の物件です。
みなとみらいは、オフィスビルや商業施設、ホテルが立ち並ぶ横浜でも有名なエリアです。ショッピングやデート、ビジネス、宿泊、その用途は多岐にわたります。
夜景の綺麗さでも有名な横浜みなとみらいは、超人気の観光スポットでもあり、物件価値は非常に高くなっています。
不動産の稼働率
これらのような不動産を保有している、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人ですが、注目すべきは、それらの不動産の稼働率の高さにあります。
同社の保有している不動産は、好立地・好条件のものが中心となっていることは先述の通りですが、その甲斐もあってか、稼働率は98~99%と非常に高いレベルをキープしています。
出典：稼働率の推移｜ポートフォリオ｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://www.invesco-reit.co.jp/ja/portfolio/review.html
不動産投資の利益は、
- 不動産そのものの価値の向上によるキャピタルゲイン と
- テナント料（家賃収入）によるインカムゲイン
によって決定されます。
つまり、人気の好条件の物件を押さえることで、高い稼働率を実現し、安定したテナント収入によるインカムゲインを獲得できるのです。
投資口価格と分配金
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が、人気・優良物件を数多く取得し、また高い稼働率を維持していることはわかりました。
それでは、投資口価格と分配金について確認してみましょう。
出典：インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 ｜JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル
http://www.japan-reit.com/meigara/3298/
オレンジ色の線が分配金利回りです。
過去3年間で見ると、分配金利回りは右肩下がりになっていますが、それでも3.8%を維持しています。REITの分配金平均利回りは約4%ですので、十分な水準の分配金利回りと言えます。
分配金利回りが下がっている背景には、投資口価格の上昇があります。ここ数年はほぼ右肩上がりに価格が上昇し、3年で約80%も上昇しています。
これだけの価格の上昇があるにも関わらず、分配金利回りは下がってもなお一般的な水準を維持しているのは、素晴らしいことです。
また、株式会社日本格付研究所 (JCR)によると、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人はA+の格付けを獲得しています。
出典：格付情報｜財務情報｜インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
http://invesco-reit.co.jp/ja/financial/rating.html
同じA+の評価を獲得している企業には
- 伊藤園
- 京成電鉄
- 住友不動産
- 高島屋
- 丸紅
- ヤマダ電機
などがあることを考えても、将来の見通しには期待できると言えるのではないでしょうか。
オリンピックなども控えていますが、不動産の価値は、オリンピック後に下がるのではとの懸念事項もあります。
ですが、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の収益は、人気物件の高い稼働率に裏付けられており、今後も安定した利益が期待できると考えてよいかもしれません。
