資産形成に適した2つの運用方法

ある程度の資金力がある人たちは、様々な方法で資産運用をすることができます。

手元の資金が10万円〜数十万円では、株や投資信託、FXで運用するしかありませんが、運用に回せるお金が増えると、それだけ魅力的な方法で運用する幅が広がるのです。

 

「富裕層」「資産家」と呼ばれる人たちが、主軸にしているのはヘッジファンド不動産での資産運用です。

ヘッジファンドはファンドマネージャに投資を一任するため、手間をかけずに資産を運用することができますし、不動産投資では、入居者がいる限り不労所得として家賃収入を得ることができます。

 

どちらも安定した利回りが期待できる、まさに「資産形成」に適した運用方法です。年金問題など、60歳、70歳までに数千万円の老後資金が必要になる、今の時代において、これら2つの運用の特徴を理解しておくのは非常に重要です。

ここではいくつかのポイントに絞って比較していきたいと思います。

 

【徹底比較】ヘッジファンドと不動産投資を

1. 自己資金を運用するヘッジファンド - 借入ができる不動産投資

ヘッジファンドで運用するためには、まとまった自己資金を用意しなければいけません。

仮にヘッジファンドへの資金が足りないからといって援助してくれる銀行はないでしょうし、一般的にヘッジファンドは、借入での出資を受け付けていません。

「最低出資金学が1,000万円」のファンドに出資しようと考えた場合、自分で1,000万円を用意する必要があります。貯金を全額出資するわけにもいかないでしょうから、1,500~2,000万円の資金がある人が始められるものだとも言えるでしょう。

 

一方で、不動産投資の場合は、「借入」をして自己資金以上の物件に投資することができます。「借入」というと大げさにも聞こえるかもしれませんが、つまりは「ローンを組んで」運用することができるのです。

仮に2,000万円の物件を購入したい(投資したい)と思ったからといって、2,000万円全額を自己資金で支払う必要はありません。例えば、500万円を自己資金、残りの1,500万円を銀行からの借入で支払うことができます。

もちろん1,500万円に対しては金利を支払う必要がありますが、より少ない資金で運用を始められることは大きなメリットです(そのため、20~30代でもマンションオーナーという人は少なくありません)。

 

2. 複利が強いヘッジファンド - レバレッジの不動産投資

ヘッジファンドで運用する場合、運用で得た利益を受け取らない限りは、運用益を自己資金に積み足していくことができます。

仮に1,000万円を5%で運用し続けた場合、積み立てて「複利」で運用することができれば

  • 1,000万円→1,050万円(+50万円)→1,102.5万円(+52.5万円)→1,157万円(+55万円)→1,215万円(+58万円)→1,276万円(+61万円)・・・

と、利益によってさらに利益を大きくすることができます。

 

また、利益を受け取るまでは「見なし」となるため、課税もされません。通常、投資で得た利益には約20%(※)課税されるため、仮に複利で運用できないと

  • 1,000万円を5%で運用し50万円の利益→そこから20%を課税され40万円が手元に→翌年も再び1,000万円を元本として運用→・・・

となり、複利で運用した場合との増え方の差は歴然です。

※ 正確には「所得税(復興特別税を含む):15.315%」と「住民税:5%」で20.315%

 

長期で運用し、将来的に大きな利益を目指すのであれば、複利で運用することは非常に重要になります。

 

一方で、不動産投資の場合には、この複利の運用は適用されません。

毎月入ってくる家賃収入はそのまま所得として計上されますし、利益が出ていたからといって、マンションを都度増設し、その分家賃を上げるなどといったことも現実的ではないでしょう。

 

しかし、不動産投資の場合には、先述のように借入によって投資をすることができるため、レバレッジを効かせた運用が可能になります。

例えば、2,000万円の物件で、家賃収入から諸々の経費(管理費用など)を引いた収入が年100万円だったとしましょう。

表面の数字だけを見ると、

  • 100万円(利益) ÷ 2,000万円(物件価格) = 5%

の利回りに見えますが、このうちの自己資金が500万円(残りの1,500万円は借入)だった場合、実際の利回りは、

  • 100万円(利益) ÷ 500万円(自己資金) = 20%

です。つまり、4倍のレバレッジをかけた運用をすることができます。

自己資金を抑えて、利回りを高くすることができるのは不動産投資ならではの特徴と言って良いでしょう。

 

3. 運用を任せるヘッジファンド - 管理を任せる不動産投資

ヘッジファンドも不動産投資も、ほとんど手間なく運用できる点は非常に似ています。が、ファンドや管理会社といった委託先に依頼しているポイントが違う点に注目してみましょう。

 

ヘッジファンドは、投資のプロであるファンドマネージャに運用を一任することができます。出資している側としては、プロの分析や専門的な知識・ノウハウに対価(コスト)を支払うことになります。

 

一方で、不動産投資では一般的に「管理手数料」が費用(コスト)として必要になります。固定で費用を支払うことで、住人とのやり取りや物件自体の管理を請け負ってくれます。

しかし、候補となる物件の選定はしてくれるものの、「どの物件に投資するのか」「どの程度の利回りが期待できるのか」は最終的に自分自身で判断しなければなりません。

一番重要なポイントである「どの物件が儲かるのか」についてのサービスが含まれていないのです(最低限のアドバイスはしてくれるとは思いますが...)

 

4. 成功報酬のヘッジファンド - 固定報酬の不動産投資

先述の「何を依頼するのか(何に対価を支払うのか)」にも関係しますが、ヘッジファンドと不動産投資ではかかってくる費用の体系・性質も異なってきます。

 

ヘッジファンドでは、一般的に「信託報酬」「成功報酬」の2つを考えなければいけません。信託報酬は、運用すること自体のコストであり、主軸ではありません。ヘッジファンドのキモは「成功報酬」にあります。

「成功報酬」とは、運用によって得られた成果に応じて、あらかじめ決めておいた割合が報酬となることを言います。

 

つまり、ヘッジファンドは、運用で成果が得られなければ、自分たち(ファンド自身)も利益を得られない仕組みになのです。ファンドの運用と出資者(投資家)は、同じ船に乗った「運命共同体」であるとも言えます。

逆を返せば、運用によって利益が得られていない時には、不必要なコスト(手数料)を払う必要がありません。

 

一方、不動産投資で必要になってくるのは、物件自体の「管理手数料」や「修繕手数料」、借入に対して支払う「金利」になります。これは、物件の収益(入居)に関わらず固定で払い続けなければいけません。

不動産会社/管理会社は、オーナー(投資家)であるあなたが損をしていても(入居が決まらなくても)関係ないのです。金利は常に払い続けなければいけないのは、言わずもがなでしょう。

 

「成果(利益)」に対してコストを支払うのか、管理という「手間」に対してコストを支払うのかという性質の違いはきちんと理解しておく必要があります。

 

おすすめの運用方法

【まとめ】ヘッジファンドと不動産投資

ここまで比較してきたポイントをまとめてみたいと思います。

ヘッジファンド 不動産投資
資金 全額自己資金 借入できる
運用 複利で運用 レバレッジで高利回り
対価 専門的な運用 管理の手間
コスト 成功報酬 管理手数料、金利

 

ヘッジファンドも不動産投資も他にも検討しなければいけないポイントは数多くあります。

ヘッジファンドでは、投資先の戦略や期待利回りはもちろん、ロックアップ期間など、「流動性」にも着目した方が良いでしょう。自己資金での運用が必要になるからこその確認するべきポイントです。

 

不動産投資については、インカムゲイン(家賃収入)にマトを絞って話を進めてきましたが、物件そのものの不動産価値の上下(=キャピタルゲイン)も無視できません。また、不動産投資は借入に対する金利の支払い/返済をどのようにするのかをきちんと計画しなければなりません。

これらを複合的に試算する必要があり、不動産投資の利回りや収益性は非常に複雑になります。

 

両者の違い(特徴)を明確にしつつ、具体的な運用プランについては、個々のファンド・物件に応じて詳しくシミュレーションしてみてください。

 

2,000万円おすすめポートフォリオ

では、最後に具体的な運用プラン(資産運用のポートフォリオ)について考えてみましょう。資産運用が本格的になる「2,000万円」の資金がある場合を例に考えてみたいと思います。

 

「2,000万円」と聞くと、

  1. 2,000万円をヘッジファンドに出資する or
  2. 2,000万円の物件を購入する

と2択で考えてしまう人もいますが、先述の通り不動産投資では借入によるレバレッジをかけた運用も可能なため、もう少し柔軟に考えてみましょう。

 

ここで提案したいのは「1,500万円をヘッジファンドで運用し、残りの500万円を自己資金として不動産に投資する」というポートフォリオです。

 

不動産投資の最大の特徴でもある、借入によるレバレッジを活かしポートフォリオを組みます。レバレッジをかけた運用は、自己資金を抑えられる一方で、ハイリスク・ハイリターンにもなるため、最小限の割合とします。

 

そして残りの自己資金をヘッジファンドで運用しましょう。まとまった資金が必要になるヘッジファンドですが、一方で専門性を活かして安定した高いパフォーマンスが期待できます。

おすすめファンドについては、以下のページでも紹介しているので、興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

▼おすすめファンドランキングはこちら▼

おすすめの記事